【不動産投資の基礎知識】利回りとは?何%なら良いの?徹底解説

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みなさん「不動産投資(ふどうさんとうし)」という言葉をご存知ですか?
具体的に内容は知らなくても言葉を聞いたことくらいはあるのではないでしょうか。

サラリーマンとして会社勤めをしながら、アパートやマンションを買い副業で経営をしている「サラリーマン大家さん」なんて言葉もよく聞きます。

ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」をきっかけに、不動産投資という言葉を知ったという方もいらっしゃるでしょう。

キッカケは、本やネットで知ったことだとしても、なぜこんなに人気になったのでしょうか?

それは、将来の年金に対する不安の解消と金融機関の金利の低さから投資を検討される方が多くなり、不動産投資を始める後押しをしたのが「日銀のマイナス金利政策」です。
これにより、銀行などの金融機関からお金が借りやすくなり、金利も安くなったので所得の少ない方でもお金を借りて始めやすくなったことが人気になった要因でしょう。

また不動産投資は、投資の中でも「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われ、キチンと勉強すればリスクを抑えられ、着実に資産を増やしていける投資です。

しかし、お金が借りやすいからと言って勉強もしないで投資を進める不動産屋の言われるがままにしていると大変なことになってしまいます。

なので、今回は不動産投資の基礎知識として「利回り」についてわかりやすくご説明いたします。

利回りとは?

利回りとは、そもそも何のことをいうのでしょうか?

ざっくりと言うと、投資額(不動産購入金額)に対して年間どのくらいの割合の利益を出しているかという事です。

例えば、1億円の物件を購入し、その不動産から得られる年間の家賃収入が1000万円の場合は、利回りが10%という事になります。

つまり、利回りは高い方が投資効果としては大きいということです。

そして、この利回りには2種類あります。

表面利回り(グロス)

利回りの2種類の1つが「表面利回り(ひょうめんりまわり)」と言われるものです。
または、「グロス」と言ったりもします。

これは、年間の家賃収入が投資額の何%になるかという事を表す数字になります。

実質利回り(ネット)

もう1つが、「実質利回り(じっしつりまわり)」と言われるものです。
実質利回りは、「ネット」とも言います。

表面利回りは、簡単に計算できますし、利回りの目安というところでしょう。

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた金額が投資額の何%になるかを表す数字です。

年間の家賃収入が、まるまる大家さんの収入になるわけではありません。

固定資産税やお部屋の管理費など(諸経費)を支払わなければなりません。

なので、年間の家賃収入から諸経費を引き実質利回りを計算します。
これによって表面利回りよりも、もっと正確な利回りを出すことができます。

利回りの計算方法

では、利回りの計算式をご紹介いたします。

表面利回り(グロス)計算式

1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入金額 = 表面利回り(グロス) %

例)購入金額が1000万円のマンションで、年間家賃収入100万円の場合

100(万) ÷ 1000(万) = 10%(表面利回り)

という事になります。

実質利回り(ネット)計算式

(1年間の家賃収入 - 諸経費) ÷ 物件の購入金額 = 実質利回り(ネット)%

例)購入金額が1000万円のマンションで、年間の家賃収入が100万円、諸経費が10万円の場合

(100 - 10) ÷ 1000 = 9%(実質利回り)

という事になります。

利回りは何%なら良いの?

最初に、利回りは高い方が投資効果が大きいとご説明いたしました。

確かに、利回りが10%よりも20%の方が投資効果は大きいですね。

しかし、利回りの計算で1年間の家賃収入を使いますが、これはあくまで満室時の賃料になります。

なので、もし空室が多ければ先ほどの計算式で求めた利回りを得ることはできません。

これでは、いくら利回りが高くても意味がないですよね。

なので、一概に利回りは高ければ高いほど良いという訳ではないのです。

実際に、現在都内の駅近物件などは表面利回りで5%なんて物件もざらにあります。
都内の便利な物件は、利回りは低いですが、空室リスクも低いので想定した利回りが得やすいという事になります。

これらの事を踏まえた上で、投資初心者の場合は表面利回りが8~10%程度になる物件がオススメです!

ただ、注意していただきたいのが、先ほどもお話ししましたが物件購入の際は、利回りだけでなく空室になりにくい(空室リスクの低い)お部屋を選ぶ事が重要です!

利回りと空室リスクのバランスを考えてお部屋を選ぶようにしましょう!

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、不動産投資の基礎知識として「利回り」について、わかりやすく解説いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただいてありがとうございました。

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