収益不動産の基礎知識!投資用物件を買う前に見るべきポイントを解説

SPONSORLINK

今、書籍やメディアで頻繁に取り上げられ人気になっている、収益不動産を買って家賃収入を得たり、購入時よりも価値が上がった時に売却し差額分を利益とする「不動産投資」!

「始めてみたいな」と思っていらっしゃる方も多いでしょう。

しかし、始めたいと思っても不動産の取得には高額な費用が必要なため「失敗するのが怖い!」と思い、なかなか始められないという方がほとんどではないでしょうか。

不動産投資には、他の投資に比べて始めやすいかったり、着実に資産を増やしていけたりとメリットも多くありますが、ちゃんと勉強してから始めないと失敗します!

そして、失敗の額は何百万から何千万と高額です。

そんな失敗をしないために、不動産投資を始める前の基礎知識として、気になる収益物件の見るべきポイントについてご説明いたします。

投資用物件を買う前に見るべき5つのポイント!

気になる投資物件が見つかったら、失敗しないためにその物件が投資用として「良い」のか「悪い」のかを見極める必要がありますね。

それを見極めるポイントを5つご紹介いたします。

そのお部屋に住んでいる人の入居期間

なぜ入居期間をチェックするかというと、入居期間が長い方は、この先いつ退去されてもおかしくないので空室になる可能性があります。

一般的に、単身者の場合は4年、ファミリータイプだと6年が入居期間の平均とされています。

そのため、1Rで入居期間が5~6年目の入居者がいれば空室となるリスクが高く、逆に入居期間が1~2年目の場合はまだ2~3年は入居していただける、つまり空室になるリスクが低いお部屋ということになります。

オーナーにとって空室となる期間は、1日でも少ない方が良いです。
そのため、入居期間を確認し退去が近い、もしくは退去となる可能性が高い入居者がいないかを確認しましょう!

住んでいる人がいつ入居したか?

入居した日を確認する理由は、同時期に入居された方が多いと、その分退去も同じ時期になりやすい傾向にあるからです。

例えば、大学生が入学に合わせて一斉に同時期に入居すると、卒業とともにほとんどの方が退去されるでしょう。
そうなると、一斉に空室になる可能性が高くなってしまうのです。

また、信じられないかもしれませんが、悪徳な不動産屋がその収益不動産を売りたいがために空室となっていた部屋に入居者を無理矢理つけ、売れたと同時に退去させるということがあります。

そのため、入居日が最近で、ほぼ同時期に何人も入居者がいる場合は注意が必要です。

空室になっているお部屋がある場合は、そのお部屋の家賃がいくらに設定してあるかをチェック!

入居者がいるお部屋に関しては、実際に入居者が支払っている家賃が記載してありますが、空室になっているお部屋に関しては想定賃料が記載してあります。

「それは当然なんじゃ…」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ここでチェックしていただきたいのは空室の想定賃料が高めに設定されていないか?ということです。
中には、投資家に良い印象を与えるために「利回り」を良く見せようと、空室の想定賃料が高めに設定している可能性があるということです。

あくまで、想定家賃なので、実際に借りてもらえる家賃はもっと低くしないと借りてもらえない場合があるのです。

例えば、空室がありその想定賃料で計算すると利回りが10%となるため、利回りだけを見て購入すると、実際にはもっと低い家賃でないとお部屋を借りてくれる人がいなくて家賃を下げると利回りが7%に下がってしまったということが起こってしまうのです。

なので、想定賃料が適正な賃料に設定してあるかをチェックしましょう。

チェックの方法としては、お部屋探しサイトを使って行います。
まず、賃貸のお部屋を探す設定にしていただき、希望条件に良いなと思っている収益不動産のエリアと同じエリアを入力します。
そして、お部屋の間取りや㎡数、駅までの距離も近い数値を入力して検索します。
すると、条件の近いお部屋の家賃がわかりますので、それを相場として想定賃料が高いか安いかを判断してください。

家賃のバラつきがないか

同じ間取りなのに、家賃にバラつきがある場合があります。

その「バラつきの理由」をチェックしましょう。

例えば、最近入居してきた人の家賃が低くなっている場合があるとしましょう。
そうすると今後、他の部屋が空いたときに低い家賃に合わせないと借りる人が見つからないという場合があります。

これでは、利回りは購入時と比べてどんどん下がってしまうという事になってしまいます。

そうならないためにも、家賃にバラつきがないかチェックしましょう。

オーナー負担の費用の有無

収益物件の中には、オーナー負担の費用があるこをご存知でしょうか?

その代表的なものが、「町内会費」です。

「そんなのあるの?」と思われた方もいらっしゃるでしょうが、実際にあります!

そして、利回りは「表面利回り(グロス)」で表示されていることがほとんどですので、このようなオーナー負担の費用が多くなればなるほど「実質利回り(ネット)」は下がります。

そのため、オーナー負担の費用の有無もチェックしましょう!

投資物件の詳細情報一覧表(レントロール)

じつは!
先ほどご紹介した、5つのチェックポイントが確認できる一覧表のようなものが存在します!

その一覧表を専門用語で「レントロール」と言います。

これは、不動産投資をされている方か、不動産屋が知っているくらいで一般的に部屋を借りて生活する程度では存在すら知らない方がほとんどでしょう。

私も不動産投資に興味を持つまでは知りませんでしたし、宅地建物取引士(通称:宅建士)という不動産業を営むときに必要(※)になる資格の勉強をしても、そんな言葉は出てきませんでした。
(※不動産業者の従業員全員が資格保持者でなくても従業員5人に対し1人いれば大丈夫です)

そのくらい知られていません。
しかし!
不動産投資を行う上で、失敗しないためには絶対必要なものです!

詳細情報とは、どんな情報かと言うと、収益不動産(アパートやマンション)の各部屋毎に「家賃」や「管理費」、「契約期間」等が書かれています。

例えば、

号室 タイプ 入居日 家賃 共益費 預り金 備考
101号 1R 2015年3月 50,000円 2,000円 50,000円  
102号 1R 2014年4月 50,000円 2,000円 50,000円 ○年○月退去予定
103号 1LDK 2012年3月 65,000円 3,000円 65,000円  

という感じで書かれています。

より詳細に書かれているものには、氏名や性別、生年月日が書かれている場合もありますが、そこまで記載されているのは稀なケースです。

レントロールはどこで見ることができる?

ここまでの説明で、不動産投資を始める前に知っておいていただきたい知識の1つとして、投資用物件の詳細情報が書かれた「レントロール」というものがあり、その内容には5つチェックするポイントがあるということはお分かりいただけたと思います。

なので最後に、不動産投資で失敗しないために重要な情報が詰まったこの「レントロール」が、どこでどのようにして見ることができるのかをご説明いたします。

このレントロールは、担当している不動産屋に言えば簡単に手に入れることができます。

しかし、1つ注意していただきたいのは、このレントロールの一覧表は具体的に書いてあるものもあれば、簡単にしか書いていないものもあります。

なので、上記の5つのポイントをチェックするのはもちろんのこと、「ん?」と疑問に思う事はすぐに不動産屋に聞いてみましょう。

わからないことをそのまま曖昧にしないという事は、不動産投資で成功するために必要不可欠です!

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、収益不動産の基礎知識として「レントロール」について、わかりやすくご説明いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

SPONSORLINK