失敗しないために土地を購入するとき絶対押さえたいポイントをご紹介

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将来戸建ての家が欲しい!という方も多いでしょう。

戸建ての家を買うときの買い方には、2パターンあります。

1つ目は、土地に既に家が建った状態で購入するという「建売(たてうり)」で買うというパターン。

2つ目は、土地を選んでそこに家を建てるというパターン。

この2つです。

1つ目の建売のパターンの場合は、既に家が建っているので購入すれば、問題なくその家に住むことができます。

しかし、2つ目の土地から選ぶパターンの場合は、いくつか知っておくと失敗しないポイントがあります。

逆に言えば知らないと、その土地に家が建たなかったり、「こんな家にしたい」という希望があっても、その希望通りの家が建たないなんてことがあるのです。

また、土地を選ぶときに役立つ調査で、自分で事前にチェックできるポイントがいくつかあります。

そこで今回は、土地を買うときに失敗しないために抑えておいていただきたいポイントと事前にチェックできるポイントについてご紹介いたします。

エリアを選ぶ!

土地を買うときには、当たり前ですが「どこに住むのか」という事を決めなければなりません。

これが決まらないと土地選びができませんからね。

そこで、「どこに住むのか」というエリア選びでのポイントをご紹介いたします。

買い物する場所

住む上で欠かせないのが、食品や日用品、薬などを買うスーパーやコンビニ、薬局が近くにあるかという事です。

コンビニは、ちょっとした買い物やATMでの取引ができるので近くにあると便利です。

今取引されている金融機関の有無

土地選びで銀行などの金融機関ってあまり気にされない方が多いのですが、最寄り駅の近くや自宅の近くにないと不便です。

郵便局の有無

郵便局も銀行同様日常生活でよくりようする場所ですよね。

なので、郵便局が近くにあるかということもエリア選びのポイントです。

近くに病院はあるか、総合病院があればベスト!

かかりたくはないですが、病気は注意していてもなかなか避けることができないものです。

そこで、近くに欲しいのが「内科」「歯科」「小児科」など頻繁にお世話になるであろう病院もしくはクリニックです。

できれば、総合病院があるとベストです!
それは、総合病院であれば様々な診療科目がありますし、病気はいつ発症するかわからないので総合病院であれば救急受入をしている可能性が高いのでオススメです。

最寄り交通機関までの距離と利便性

通勤や通学、お出かけに使う交通機関は、できれば近い方がベストです。

お出かけだけならまだしも、通勤や通学は毎日の事なので、あまり遠いとかなり苦痛に感じます。

また、交通機関までの距離だけでなく、電車やバスであれば複数の路線(経路)がある事や便の本数が多い事などの利便性についてもチェックすると良いでしょう。

小・中学校の有無と距離

お子さんがいらっしゃったりする方は当然調べられると思いますが、今はいなくても今後を考えると学校は近くにある方が良いでしょう。
距離が遠いと小学生など子どもが小さいうちは心配になるので、できるだけ近くにあると良いですね。

また、通学路に歩道があるなど安全上、整備されているかも大切なポイントです。

今後周辺環境が変わらないかをチェック

見つけた今の段階では、問題ない土地でも今後変化することが考えられます。

例えば、近くに高層マンションが建ったり、大きな商業施設が建つなどです。

将来的な周辺環境の変化には、良い面と悪い面があります。

良い面で言えば、商業施設ができて利便性が上がるという事が言えます。

また、悪い面では周辺が騒がしくなったり、道が混雑したりという事が挙げられます。

これは、そこに住む方によってメリットになるかデメリットになるか分かれますが、今後その街がどのように変化していくのかは土地選びでとても重要なポイントになります。

家が建てられない土地もある!

土地さえあれば、家は建つ!と思っていませんか?

確かに、家を建てるには土地が必要ですが、中には家が建てられない場所があるのです。

その場所は、主に2パターンあります。

1つ目は、基本的に日本中どの場所にも「ここは住宅街にしよう」とか「このエリアは商業施設を作れるようにしよう」など、どのエリアをどんな街にするかという事は既に決まっています。
なので、ここに住宅は建てられないようにしようと決まっているエリアがあるのです。
それは「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)」、「工業専用地域(こうぎょうせんようちいき)」の2つです。

見つけた土地がどちらかに該当するかどうかは、役所の窓口で「都市計画図(としけいかくず)」を見ればわかります。
地域によっては、インターネットでも確認できます!
「○○市 用途地域(ようとちいき)」と入れて検索してみて下さい。

2つ目は、自分の土地が4m以上ある道路に2m以上接していない土地です!

昔に建てられた家の中には道路に2mも接していない土地に家が建っていることもありますが、現在はリフォームして住み続けることはできますが、新しく家を建て直すことは認められない場合が多いです。

土地によって建つ家の大きさが決まっている!

土地さえあれば、その土地からはみ出さなければどんな家でも建てられるわけではないんです。

なかなか専門的になるので難しいかもしれませんが、希望の家を建てられるかどうかという重要なポイントになります。

みなさん「建ぺい率(けんぺいりつ)」「容積率(ようせきりつ)」ってご存知ですか?

「聞いたことくらいはあるけど意味はよく知らない」という方もいらっしゃるでしょう。

大丈夫です!
簡単にご説明します。

本当に簡単に説明すると、この2つは、その土地に最大でどのくらいの大きさの家を建てることができるのかという割合を示しています。

建ぺい率は、「その土地に対して何%は家を建てる面積として使っていいですよ」という割合です。

例えば、土地が100坪あって建ぺい率が50%だったとしましょう。
この場合、「最大で50坪は家にしても良いですよ」という事になります。
つまり、土地が100坪もあるんだから80坪や90坪くらいできるだけ大きい家を建てたいと思っても建ぺい率以上の家は建てられません。

容積率は、建物の大きさを制限するための割合です。

例えば、土地の広さが100㎡で容積率100%のエリアの場合、家の各階の床面積の合計が100㎡を超えてはいけません。(床面積は㎡で表されることが多いので㎡表記にしています。)
つまり、2階建てなら1階2階合わせて100㎡であれば大丈夫ですが、それ以上になると建てられません。

単位に関して詳しくは、こちら「1畳・1坪・1平米(㎡)ってどのくらい?」

これら2つは、建築基準法(けんちくきじゅんほう)という法律で決まっているので、決まった大きさよりも大きい家を建てると法律違反です。
小さい分には問題ありません。

この「建ぺい率」「容積率」の調べ方は、調べたいエリアの市区町村役場の「建築指導課」「都市計画課」など調べることができます。直接役所に行かなくても、住所が分かれば電話で確認できることもあるようです。
また、その場所によってはインターネットで調べることができる所もあります。

土地の形状もチェック

土地の形状とは、その土地がどんな形をしているか?という事です。

土地の形がなぜ重要なのでしょうか?

土地の形が影響を与えるものは大きく3つあります。

  • 建築費が高くなる場合がある
  • 家の大きさ(制限がかかる場合がある)
  • 土地の価値

この3つです。

例えば、ギリギリ車1台が通るような敷地の先に家があるような場合は、家を建てるときに重機が入らないため人を増やさなければならないことがあります。
そうなると、建築屋の人件費がかかるので家の値段(建築費)が高くなってしまうのです。

また、このような入口が狭く通路のようになっていて、奥に広い家を建てられるスペースがある土地を「旗竿地(はたざおち)」なんて言ったりします。
(正式には「路地状敷地(ろじじょうしきち)」と言います)
お子様ランチに立っている旗をイメージしてもらえばわかりやすいと思いますが、つまようじの部分が入口の狭い通路のような土地で、旗の部分に家が建つ土地があるというような形の土地の事です。

この通路になっている細い土地が長いと、建つ家の大きさが制限されてしまうという事が地域によってはあるので、その土地を買って家を建てるときには注意が必要です。

土地の価値ですが、土地は大事な資産です。
なので、どうせ持つなら資産価値の高い土地を持つことがオススメです。
先ほどご紹介した「旗竿地(はたざおち)」よりも、道路に面している部分が大きく土地の形が整っている所の方が土地の価値としては高いので将来的に売却する際、高く売れる可能性が高いのでオススメです。

事前にチェックしておくと良いポイント

地盤をチェック

地震大国である日本では、家を支える地盤も重要になってきます。

地盤の強度や地震発生時の揺れやすさなど「地盤サポートマップ」で事前に調べてみて下さい!

災害の危険性をチェック

地震以外にも災害は起こります。

大雨による浸水があります。
過去に浸水したことがあるか、浸水する可能性の高いエリアかは市区町村役場で確認できます。
地域によっては、防災マップというものがあったり、インターネットで災害の危険性のある地区かどうか調べることもできます。

隣の土地との境界をチェック

土地を買う上で問題になりやすいのが、お隣さんとの境界です。

昔は土地の境を、「この木からこの木までが境」というように決めていたため、境界は曖昧でした。
そこで最近では、「境界標(きょうかいひょう)」という目印を建てたり貼ったりしています。

しかし、曖昧なままにしておいた土地だと、いざ計ってみたときにどちらかが少なかったりしてしまい「うちの土地はもっと広いはずだ!」と、トラブルになるのです。

そのため、買う前に境界標がキチンとある土地かどうか調べてみましょう!
「境界標(きょうかいひょう)」で画像検索するとどんなものかわかります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、家を建てるための土地選びで失敗しないための知っておいていただきたいポイントと自分でできる事前調査についてご紹介いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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