自己資金が少ない場合でも収益物件を買う方法ってあるの?

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20代や30代などの若い方でも不動産投資に興味をお持ちの方は最近徐々に増えてきています。

しかし、特に20代の方は収入も少なく、投資はしたいけどそんなに多くのお金を費やすことはできないという方がほとんどではないでしょうか?

30代の方でも結婚や出産などお金のかかるイベントが多く、興味はあってもお金の面でなかなか始められないという方は多いでしょう。

そんな不動産投資に興味はあるけど、お金がないから始められないという方でも、不動産投資を始められる方法をご紹介いたします。

自己資金が少なくても始められる?

不動産投資は、まずアパートやマンションなど人に貸して家賃がもらえるような物件を購入するところから始まります。

みなさんもご存じの通り、アパートやマンションは安いものでも数百万円はしますし、高いものだと数千万円から数億円するような物件もあり決して安いものではありません。

そんな安くない物件を購入してからでないと始められないとなると、お金のない人は始められないと思ってしまいますよね。

しかし!そんな手持ちの資金がない方でも買う方法があるのです!

それが銀行などの金融機関からお金を借りる、「ローン」という方法です。

ただローンを組むにも、一般的には物件の価格の約2割程度は自己資金で用意しなければなりません。

「そのお金がないから投資ができないんだよ…」と思った方もいらっしゃるでしょう。

そこで「フルローン」というものをご存知でしょうか?

フルローンとは、全額お金を借りるということです。

もっとわかりやすく言うと、自己資金は0円でその物件を買うのにかかる費用を全て銀行やその他の金融機関に借りるということです。

これなら、今手元にお金がなくても不動産投資が始められますよね。

フルローンの融資を受けるには、どうすればいいの?

自己資金がない方でも、フルローンを組んで(全額融資を受けて)物件を買い、不動産投資を始めることができるという理屈はわかっていただけたと思います。

しかし、「そんなに簡単に銀行がお金を貸してくれるの?」「さすがにお金持ってない人に貸さないでしょ」と思われた方もいらっしゃるでしょう。

確かに、銀行などの金融機関は、お金を貸す人がきちんと貸したお金を返してくれるのかどうか(返済能力があるか)を見て審査をします。
そして審査の結果、貸したお金が返せそうにない人には貸してくれません。

では、金融機関は何を見てお金を貸すか貸さないか決めているのでしょうか?

その審査のポイントについてご説明いたします。

審査のポイント

銀行などの金融機関がフルローンを組むときに、審査で見られるポイントからご説明いたします。

金融機関がローンを組む場合に見ているポイントは、

  1. 年収・就職先
  2. その他の金融機関での借り入れの有無
  3. これまで返済が滞っていたりした経歴がないか
  4. 利回り
  5. 事業収支計画
  6. 連帯保証人の有無

主に審査されるのは以上の5つのポイントです。

1~3までは、投資用物件でなく自分が住むように住宅ローンを組むときにも見られるポイントです。
しかし、基本的に投資用ローンの場合は、住宅ローンよりも審査が厳しいです。

単純に、年収は高ければ高いほど借りられる金額は大きくなります。
たくさん稼ぐ人は、家賃以外の収入が多くあるのでその分銀行などの金融機関も安心してお金を貸せるでしょう。
また、就職先は小さな企業と誰もが知っているような大企業では信用が違います。

ただ、年収が低い、職場は知ってる人の方が少ないくらいの小さな会社だから絶対に借りられないという訳ではありません。
あくまで融資を依頼した金融機関がどうみるかです。

3の過去に返済が滞ったことのある人が借りられない理由は何となくわかると思いますが、一度返済に遅れたり返せない状態になった方は、また返せなくなるのではないかという信用の低さから金融機関が貸してくれないということです。

利回りの詳しい説明は、こちら

連帯保証人についての詳しい説明は、こちら

綿密な事業収支計画がフルローンの鍵!

まず事業収支計画とは、売り上げと支払いなどの支出を計算し、10年や20年分を一覧表にして利益がでるかを検討するための表です。

もっと簡単に言うと、その事業は儲かるのかを確認するための計算表です。

不動産投資は、一つの事業と考えて下さい。

その事業で、きちんと利益(儲け)が出るのかを自分も確認しなければいけませんし、お金を貸す金融機関はもっと気にして見ます。

ちゃんと貸したお金が回収できるか事業収支計画を見て確認したいのです。

だからこそ事業収支計画をきちんと作りこんでいき、借りたお金を利息と合わせてちゃんと返せますよという所を見せる必要があるのです。

フルローンを組んで始める注意点

ここまで読んでいただいた方は、

「お金がなくてもフルローンさえ組めれば不動産投資が始められる!」

と思うでしょう。

確かに、フルローンが組めれば全額お金が借りられ収益物件を買うことができ不動産投資が始められるというメリットがあります。

しかし!
フルローンには注意しなければならない点があります。

これに気をつけなければ儲け(利益)を出すための投資で金融機関へ借りたお金の返済ができないという重大なミスをしてしまいます。

その注意点とは、自己資金がない分金融機関から多く借りるわけですから、その分返済額は多くなるということです。

全額借りるので当然と言えば当然ですが、ここが一番注意いなければならない点なのです。

返済額が多くなるという事は、万が一空室がでた場合きちんと返済できるようになるのでしょうか?

返済は毎月しなければなりません。

万が一遅れた場合は、一括返済を求められたり、せっかく買った物件を売って返済しなければならなくなります。

売って返済できれば良いですが、売れた額に借りたお金が足りない場合多額の借金だけが残るという最悪の展開になってしまいます。

そこで、空室も考えた上での返済計画を立てなければいけません。

事業収支計画をきちんと立て、ちゃんと返済できることはもちろんですが、収入も得られるかを確認して下さい。

銀行が貸してくれるからといって簡単には考えないで下さい。

まとめ

いかがでしただでしょうか?

今回は、自己資金が少ない投資初心者が不動産投資を始める方法として「フルローン」というものを組む方法と注意点についてわかりやすくご説明いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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