収益物件を買うのにかかる費用って何がある?どのくらいかかるの?

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みなさん、マンションやアパートなどの収益物件を買うときにかかる費用ってどんなものがあるか知っていますか?

収益物件などの不動産を買うときには、スーパーなどで商品を買うときと違い様々な費用がかかってきます。

不動産投資を行うときには、この費用の計算がザックリとで良いのでできないと失敗につながります。

これは収益物件だけではなく、マイホームなどを買った場合でも同じようにかかるので覚えておいて損はないでしょう。

また、それぞれの費用がいくらぐらいかかるのかについてもご説明いたします。

物件の金額と消費税

不動産投資を始める前に家賃の入るお部屋やマンションを買いますよね。

当然ですが、まず、その「部屋」「マンション」自体の料金と消費税がかかります。

この費用については、普段みなさんが買い物をするときと同じ計算です。

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)

仲介手数料とは、簡単に言うと間に入ってくれる不動産屋に支払う料金(報酬)のことです。

そして、その料金(報酬)の金額は決まっています。

仲介手数料早見表

物件の購入金額 0~200万円 200~400万円 400万円以上
仲介手数料 5%(税別) 4%+2万(税別) 3%+6万(税別)

これが仲介手数料を計算する方法になります。

例えば、100万円の物件を買うと仲介手数料は、

100万円 × 5% = 5万円(税別)

となります。

物件が1000万円の場合は、

1000万円 × 3% + 6万円 = 36万円(税別)

という事になります。

登録免許税(とうろくめんきょぜい)

「登録免許税(とうろくめんきょぜい)って何?」と思う方は多いでしょう。

土地や建物などの不動産を買うか、株式会社などの会社を設立しないかぎり聞くことはない言葉です。

収益物件など不動産を買うときの登録免許税とは、簡単に言うと「登記(とうき)」をするときに必要になる税金の事です。

登記に関する詳しい説明は、こちら

では、登録免許税がいくらくらいかかるのかをご説明いたします。

登録免許税の計算方法は、

課税標準 × 税率 = 登録免許税の税額

となります。

課税標準とは、税額を求めるときにベースとなる金額のことです。
例えば、100円の商品を買うときの消費税の計算は、(平成29年8月現在)
100円(課税標準) × 8%(税率) = 8円(消費税額)
となりますね。
このとき、税額を求めるベースとなる100円という金額が「課税標準」ということです。

消費税を求めるときの課税標準は、商品の金額ですが、登録免許税を求めるときの課税標準は、「固定資産税評価額」やローンを組む場合「金融機関から借りた金額」が課税標準となります。

固定資産税評価額とは、国が定めた土地の1㎡辺りの価格「公示価格(こうじかかく)」の70%の金額といわれています。

つまり、
公示価格 × 70% = 固定資産税評価額
となります。

この公示価格は、その場所によって価格が違うため詳しく知りたい方は、こちら

税率は、土地や建物、新築や中古などの条件によって異なり、

所有権保存登記 
0.4%

所有権移転登記
土地 1.5%(平成31年3月31日まで) 2%(平成31年4月1日以降)
建物 2%

抵当権設定登記
0.4%

のようになります。
中には、建物によって減税される場合もあります。

司法書士への報酬

不動産の登記は、本人で行うこともできますが、難しく手間もかかるため、ほとんどの方が司法書士に依頼することになります。

そして、この司法書士に対する報酬は一律いくらという決まりがないため、依頼する司法書士事務所によって違います。
なので、報酬はいくらかかりますと正確な金額をお伝えすることはできませんが、相場は大体10~15万円前後くらいだと思ってください。

また、購入の際に司法書士が指定されている場合があります。
もし指定がなく自分で探せる場合は報酬の安い所を探して少し金額を押さえることができるかもしれません。

火災保険料(かさいほけんりょう)

火災保険料には、入居者が入る保険とその物件の所有者つまりオーナーが入る保険があります。

「入居者が保険に入るなら、なんでオーナーまで?」と思われた方もいらっしゃるでしょう。

入居者が入る保険は、部屋で火事を起こしたときの修繕費(原状回復)や自身の家財道具が燃えたときに補償してくれる保険です。
また、ある入居者が火災を起こし、隣の部屋も燃えてしまったとしても隣の家財道具を弁償する必要はないことになっています。
そのため、近隣の人が原因で起こった火災でも巻き込まれてしまったら自分の家財道具の補償は自分の保険でする必要があるのです。

一方、オーナーが入る保険はマンション建物全体を補償するものになります。
つまり、万が一火災が起こってしまった場合、建て直したり修繕のための費用の補償です。
また、建て直したりしている間は家賃が入ってきませんから、その間の家賃を補償する保険もあります。

オーナーの入る保険の保険料は、建物が木造なのか鉄筋コンクリートなのか、戸建てかマンションか、補償範囲によって違ってきます。
そのため、この保険料の相場はいくらですと言う事は残念ながらできません。

しかし、購入予定の物件が決まればどんな保険が自分の物件に合って、保険料はどのくらいかを「賃貸不動産オーナー 火災保険料 比較」などのキーワードで検索していただいて、保険会社を選ぶ比較サイトから見積もりをとってみるといいでしょう。

印紙代(いんしだい)

印紙代とは、一体何の代金なのでしょうか?

印紙代は、印紙税(いんしぜい)という税金を納めるときに購入する収入印紙(しゅうにゅういんし)の代金のことです。

この収入印紙は、見た目切手のようなものと言えば想像しやすいでしょう。

収入印紙は、印紙税法によって定められた特定の書類等に貼らなければならないことが決められています。

この特定の書類は、国が定めた法律が関係する書類で、不動産の取引の契約書や領収書などがあります。
つまり国は、「国が作った法律のおかげで安心して取引ができるんだから、その分の手数料として税金(印紙税)という形で納めてね」という事で印紙税を徴収しているのです。

そして、この収入印紙は切手と違いただ貼るだけではなく印鑑で消印(割り印)を押さなければ税金を納めた事にはならないので注意が必要です。

この印紙税の納税額は、不動産の契約取引の金額によって異なります。

詳細は、下記表を御参照下さい。

契約金額 基本の税率 軽減税率(H26.4.1~H30.3.31)
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え 10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え 50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)

不動産取得税とは、その名の通り不動産を買ったりして得た場合に納めなければならない税金です。

不動産投資を始めるには、不動産(アパートやマンション)を買わなければなりませんから購入時にかかる費用として押さえておかなければなりません。

この税額の計算方法は、

固定資産税評価額 × 4% = 投資用物件の不動産取得税額

となります。

また、この税金は、不動産を取得して半年~1年半くらいの間に納税通知書が来ます。
そのため、「忘れたころに来る税金」とも言われ、用意していないと購入する物件の金額によっては高額になるため支払いができず大変なことになります。
なので、支払いは先になりますが、購入時にかかる費用として用意しておくようにしましょう。

固定資産税(こていしさんぜい)

固定資産税とは、簡単に言うと「土地や建物などの不動産を所有しているひとが市町村に納める税金」です。

毎年1月1日時点で、対象の不動産を所有している人は支払う義務があります。

しかし、アパートやマンションなどの投資用不動産って1月1日に取得するとは限らないですよね。
というか、その日に取得することはほぼないでしょう…

では極端な話、1月1日の所有者が1月2日にその不動産を売っても1年分の固定資産税を納めなければいけないのでしょうか?

一時的には1月1日時点での所有者が納めなければなりませんが、固定資産税を日割りで計算し364日分は買った人から払ってもらえることが一般的です。

固定資産税の計算方法は、

固定資産税評価額 × 1.4% = 固定資産税額

となっています。

固定資産税評価額については、登録免許税の所でもご説明いたしましたが、国が定めた「公示価格(こうじかかく)」の70%でしたね。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

収益物件の不動産を買うには、その物件の金額とそれ以外の諸費用がかかります。

それぞれの諸費用の計算方法は簡単に書きましたが、計算には資料が必要なものもあるため投資初心者には少し難しいでしょう。

なので、諸費用は「物件価格の大体1割程度」と覚えておきましょう。

今回は、収益物件を買うときにかかる費用として、物件の金額以外にどんな費用があって、どのくらいかかるのかについてわかりやすくご説明いたします。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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