住宅・投資用ローンを使う投資にリスクはある?メリットとデメリット

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今人気の不動産投資を始めたいと思っている方は多いでしょう。

しかし、収益物件は安いものでも数百万、場所や物にもよりますが数千万することはザラにあります。
そんな高額な不動産を一括で購入されるという方は少ないです。

そこで、不動産投資を始めるにあたって資金調達が必要になってきます。
その方法として、「住宅ローン」や「投資用ローン」を組むという方法があります。

また、現在は「投資用ローン」「住宅ローン」ともにマイナス金利政策で、金利が極端に下がっており金融機関からお金を借りやすくなっています。

これらのことから、不動産投資を始めようという方のほとんどが、ローンを組んで収益物件を購入されます。

そんなローンについて、みなさんはどのくらい知っていますか?

聞いたことはあるけど、具体的には良く知らないという方も多いでしょう。
でも、ローンを組んで失敗したくないですよね。

そこで今回は、資金調達で必要になる「住宅ローン・投資用ローンを使うことにリスクがないのか」について、メリットやデメリットとともにご紹介いたします。

不動産投資に使う住宅・投資用ローンについて

住宅ローン

住宅ローンとは、その名の通り住む住宅を購入する目的限定で自己資金が足りない方にお金を貸すという金融商品です。

家を買うのに現金一括でという方は少ないです。
割合で言えば、100人に1人くらいつまり住宅購入者全体の1%程度だと言われています。

他の99%の方は、この「住宅ローン」を組みます。

住宅ローンの特徴は、人間が生きていくために必要な「衣・食・住」の1つ、「住」であるため他のローンと比べて、「金利が安い」「借りられる期間が長い(最長35年)」などの特徴があります。
金利や借りられる機関は各金融機関によって異なります。

不動産投資用ローン

「投資用ローン」とは、こちらもその名の通り「不動産投資の投資用物件購入資金のためのローン」です。

購入する不動産を担保に、金融機関からお金を借ります。

そして、その物件の部屋を貸して得た家賃収入の中からローンの返済をしていきます。

この投資用ローンも、各金融機関によって借りられる期間や金利は違いますが、金利は住宅ローンよりも少し高くなります。

住宅ローンを使うメリット・デメリット

メリット

住宅ローンと投資用のアパートローンを比べた時に、住宅ローンのメリットとして挙げられるのは「金利が安い」という事です。

現在、金融機関で借入をする場合の金利はとても低く、借りやすい状態になっています。

住宅ローンの金利は1%以下(金融機関や借入する個人によって違います)となっている場合が多いです。

デメリット

デメリットとしては、住宅ローンの使用目的が住むための住宅を購入するためのローンとなっていますので、そこに住むことが前提です。

つまり、そもそも投資用に作られたローンではないので人に貸すためだけのお部屋に住宅ローンは使えません!

なので、投資用にも関わらず住宅ローンを組んで、収益物件を購入した場合、一括返済を迫られることもあります。

しかし、中には収益物件購入目的であったとしても金融機関の了承のもと購入できる条件がある場合もありますので、隠れてではなくキチンと相談しましょう。

投資用ローンを使うメリット・デメリット

メリット

不動産投資でローンを組むメリットは、自己資金だけでは買えないような収益物件の購入ができるという事です。

つまり、自己資金が100万円しかない場合、100万円の物件しか購入することができませんが、ローンを組むことで1000万円の物件も審査さえ通れば購入することができます。

このメリットをもっと具体的に言うと、利回り10%の100万円の物件と同じ利回りの1000万円の物件があるとしましょう。
100万円の物件では、1年間の家賃収入が10万円ですが、1000万円の物件では、年間の家賃収入が100万円になります。(正確には、ローンを組むと返済があるので丸々収入にはなりません)

返済を含めても、より大きな収益物件を買うことで大きな収益を上げることができます。

これが、自己資金だけの投資ではなくローンを使って投資をすることの最大のメリットだと言えるでしょう。

デメリット

デメリットは、投資物件購入のために自己資金で足りない分のお金を借りるわけですから、返済は家賃収入からという事になるでしょう。

そうなると、購入したけれども空室が多く家賃収入が少ない場合、ローンの返済ができなくなってしまうという事が起こります。

購入した収益物件が新築でも中古でも、入居率の悪い物件は売っても買い手が見つかりずらいので、売るときの価格は安くなってしまうことが多いでしょう。

そのため最悪の場合、売ってローンの返済に全額充てても足りない…というリスクもあります。

なので、ローンを組む前にはちゃんと入居者が入るかのリサーチとローンの返済計画を立てましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、不動産投資をされている方の多くが利用されている「住宅ローン」「投資用ローン」を使うリスクについて、メリット・デメリットをご紹介し、わかりやすくご説明いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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