初心者が不動産投資で失敗する理由って何?よくある失敗事例と対策

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今、書籍やメディアで注目を浴びている「不動産投資」。

そんな不動産都投資に興味があり始めてみたいと思っている方もいらっしゃるでしょう。

実際に不動産投資を始めた方、興味があり話が聞きたいという方は多く、ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん・貧乏父さん」が注目を集めて以降はますます不動産投資に興味を示す方が多くなっているように思います。

しかし、不動産投資に必要なお部屋を購入するには、銀行などの金融機関から借り入れ(ローン)を使うにしても何百万円から何千万円と必要になります。

そんな大金を必要とする不動産投資で失敗してもいいなんて方はいないでしょう。
投資なのでリスクがあるのはわかっていらしゃるでしょうが、当然失敗しないに越したことはないですよね。

そこで今回は、投資初心者の方が「どんなことで失敗しているのか」を知っていただき、同じ失敗をしないために「どうすれば失敗をしなかったのか」という対策までわかりやすくご説明していきます。

初心者が陥りやすい失敗事例

まずは、不動産投資で失敗してしまった方がどのような失敗をしてしまったのか、どのような失敗をしてしまいやすいのかについてご説明いたします。

高い利回りの物件を購入したら入居者が決まらず大失敗…

不動産投資を始める時に物件選びの1つのポイントが、「利回り」です。

この利回りが高いという事は、投資した額に対し毎月の家賃収入が大きいという事を表します。

例えば、1000万円で投資用のお部屋を買ったとしましょう。

そこで得られる1年間の家賃が50万円なら、利回りは5%。
1年間の家賃が、100万円なら利回りは10%。
200万円なら、20パーセントとういことになります。

いかがですか?
利回りが高いお部屋と低いお部屋、あなたならどちらを選びますか?

多くの方が、利回りの高い「利回り20%」のお部屋を選ぶでしょう。

しかし、この利回りだけを意識して物件を選び、失敗してしまうというのが、投資初心者によく見られる失敗の1つです。

例えば、お部屋の間取りは「1R(ワンルーム)」で、築年数も同じマンションがあったとしましょう。
その場合、駅から徒歩1時間かかるお部屋で利回りが20%のお部屋と、駅から徒歩1分で利回りが10%のお部屋ならどうでしょう。

それでも、利回りだけみて20%の物件を選びますか?

駅から1時間もかかるお部屋を借りたいと思う方の割合は、駅から徒歩1分のお部屋に比べて非常に少ないでしょう。

不動産投資は、借りてくれる人がいて成立する投資です。

そのため、この場合は利回り20%で駅から徒歩1時間の物件を選ぶのは失敗と言えるでしょう。

この話を聞くと「そんな物件誰も選ばないよ」と思う方もいらっしゃるでしょう。

しかし、失敗されている方がいるのは事実です。

実際には、東京都内の物件利回りは現在5%程度のものが多く利回りだけ見ると低く感じてしまい、地方の物件で利回りが15~20%のものを買い、入居者が付かず失敗してしまうという方が多くいらっしゃいます。

利回りが高い物件は、その分住みたいと思う人が少ないというリスクの現れでもあるので注意が必要です!

購入したお部屋の間取りは、その地域で過供給状態…

これも不動産投資で失敗する人に多い原因です。

例えば、比較的安く購入しやすい「1R(ワンルーム)マンション」を買って投資を始めるとしましょう。

しかし、そのマンションを買った地域には、既に1Rマンションが多くあり、空いている部屋も多い場合、その地域で1Rマンションは過供給状態にあるといえます。
そのため、数ある空室の1Rマンションの中で自分が買ったお部屋を選んでもらえる確率は低くなります。

簡単に言うと、その地域で1Rの部屋を必要としている人の数以上に部屋があり、部屋が余っている状態でも1Rの部屋を買いますか?
ということです。

もう十分あるなら、あえて競合の多い間取りではなく少ない間取りで勝負しないと失敗の確立は上がってしまうのです。

この失敗は1Rに限ったことではありませんが、不動産投資初心者の方は予算も少ないので買いやすい(始めやすい)「1R」を買って上記の理由で失敗する方が多いです。

購入後、いきなり高額な費用が必要に…

投資用のお部屋を買う前に、調べておかないと買ってから高額なお金が必要になる事があります。

投資初心者は、投資用の物件を買う費用を用意するので精一杯、それ以上お金に余裕はないという方も多いです。

やっとの思いでお部屋を買いあとは家賃が入るのを待つだけというときに、何十万も請求がくると「どうしよう…」となりますよね。

そうなると投資の計画はめちゃくちゃです。

その買ってからかかる費用というのが、「大規模修繕費用(だいきぼしゅうぜんひよう)」というものです。

この大規模修繕は、マンションの壁のヒビを直したり、壁の塗装をきれいに塗り直したり、排水の管の点検・修理など、入居者が安心して住めるように定期的に行うものです。

この費用は、マンション全体で1000万円~5000万円程度かかります。
費用に大きな差があるのは、マンションの規模によって違います。
部屋数の多い(規模の大きい)マンションでは費用は高く、逆に部屋数が少ない(規模の小さい)マンションでは安くなります。

基本的に、毎月積み立てていきます(修繕積立金)が、それでも足りない分は部屋数で割って支払わなければいけません。

大規模修繕は、12~13年に1度の周期で行われる場合が多いです。

この大規模修繕費のことを知らず、買ってから苦労される方が多いのです。

失敗しないための対策!

先ほどご説明した「初心者が陥りやすい失敗」の3つは、全て事前にきちんと調べておけば回避できます。
どれも難しいことではなく基本的なことなのでキチンと押さえておきましょう。

住む人の目線に立ってお部屋を選ぶ

利回りだけ見て物件を購入して失敗してしまう方は、大家(投資をする人)側の目線でしかお部屋を見ることができていないのです。
そのお部屋が「どの地域にあるのか」「駅までの距離など利便性はどうか」など、借りたいと思えるかどうか、住む人の目線に立って現場に行き調べてみて下さい。

検討中のお部屋の間取りが過供給になっていないか調べる方法

買ったお部屋の間取りは既に過供給状態で、なかなか入居者が決まらない…
なんてことのないように、調べる方法かあります。

それは、お部屋検索サイトを使って行います。

買おうと思っている「エリア」「間取り」をお部屋探しの条件に入力し、検索するだけです!

そうすると、ズラッとお部屋が出てきます。

この数が多いと、過供給状態の可能性が高いと言えます。

お部屋の検索サイトに載っている部屋は、空いている部屋ですから、買おうと検討している部屋と同じ間取りの部屋が多く空いていれば、既に過供給状態にある可能性があるのです。

必ず「大規模修繕」を最後にしたのはいつか確認しよう!

大規模修繕費用で失敗された方は、そもそも大規模修繕について知らないという方が多いです。

「そんな費用がかかるなんて…」とならないようにすることで、簡単に防ぐことができるのです。

また、買う前に不動産屋に確認していただきたいのが「最後にいつ大規模修繕をしたか」という事です。

先ほどもご説明しましたが、大規模修繕が行われる周期は12~13年に1度です。

最後に行った大規模修繕から何年経っているか、次に行われるのはいつぐらいかを知った上で費用を確保できるか検討し買うようにしましょう。

不動産投資初心者の方へのワンポイントアドバイス!

不動産投資は、お金があれば誰でも始めることができます。

しかし、投資という目的で資産を増やすためには、不動産投資に必要な知識の習得は必須と言えるでしょう。

知識がないまま投資を行うと、そのために貯めたお金を捨ててしまうようなことになりかねません。

先ほどの3つの失敗事例に対する対策はどれも簡単なものですし、誰でもできるものです。

つまり失敗する人と成功する人の違いは、「知っているかどうか」という知識の差と言っても良いでしょう。

なので、まずは不動産投資についての知識を習得して下さい!

投資はそれからでも遅くはありません。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、不動産投資を始めようという初心者の方のために、実際に投資を始めた方がどんな失敗をしているのかをご紹介し、同じ失敗をしないように失敗に対する対策をご説明いたしました。
少しでも役立てていただければ嬉しいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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